大師房屋、彭壯雲、名宅、豪宅、商辦、世界

 

榮獲

102年大師房屋業務員總業績第一名

102年年度千萬營業員

102年中山營業處業績總冠軍

 

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財政部公布奢侈稅「只修不廢」的原則已經確立，且學者的研究報告中指出，奢侈稅實施後，對房價已產生影響，特別是重炒房區的台北市，每坪單價平均跌幅3.62%。財政部認為奢侈稅已達到量縮、價穩的效果。 針對奢侈稅實施後，台北市房價出現跌價說法，大師房屋董事長陳建慶表示不同看法。他說，奢侈稅實施後，在豪宅交易上實際上出現量縮價漲的現象，以大師房屋在奢侈稅前後所交易的6千萬以上物件價量比較表（參附件）來看，奢侈稅第一年，大師房屋的總交易件數從116件（99年6月~100年5月）驟減為只剩52件（100年6月~101年5月），當年的營收也直接腰斬不到一半，一直到今年6月（101年6月~102年6月）才拉回到72件。其中，信義區的交易件數從實施前的24件驟減到第一、二年皆僅剩7件，量縮高達7成。而大安區則出現奢侈稅第2年成交量（20件）略高於實施前（16件）的現象，也顯示台北市五大豪宅區中，大安區仍為豪宅買家的鍾情首選。 另外在平均單價的變化上，奢侈稅前的平均單價為101萬元，稅後第一年略升至115萬，到第二年則持平且稍上升到117萬元，較奢侈稅前不降反漲，漲幅達16%，而且五大豪宅區域都漲，其中大安區漲幅更高達33%，為台北市平均漲幅的2倍之高，一舉推翻奢侈稅後台北市房價跌價之說，像日前才揭露的「皇翔御琚」，每坪成交價高達270萬元，不但印證這些「真豪宅」因具備地段優勢與產品稀有性，以及可預見的漲幅空間，讓這些豪宅買家不畏奢侈稅願意追價下手，這也是台北市豪宅買氣始終不墜的主因。 而對於實施近一年的實價登錄政策，陳建慶也提出他的看法。他說，從去年8月1日上路至今，內政部公布了幾波實價揭露的名單，而引起媒體與市場眾多矚目的，莫過於數個知名頂級豪宅的交易價格。公布之後，某些媒體即以聳動標題寫著「勤美璞真每坪開價與成交價差4成、實價登錄戳破高價神話…….」、「實價登錄揭露二、三百萬攏係假…..」，還有知名房仲品牌更以揭露價格與此案預售時開價做成對照表格，不但傳達錯誤訊息，還會誤導查詢民眾對豪宅價格的正確認知。 陳建慶說，包括「元大一品苑」、「勤美璞真」、「信義之星」、「仁愛一品」、「新普國玉」等知名個案，都是由大師房屋所成交，他不懂，為何媒體都跑去問別的房仲，而不來問大師房屋，那報導的方向當然會偏頗，而且也問不到實際情況。 陳建慶以實價揭露的「勤美璞真」為例，大師房屋成交的是低樓層戶，扣除車位後的每坪單價是180萬元（參附件），還有像是「台北信義」揭露的價格是113萬，「仁愛吾疆」5戶陸續揭露的價格則落在105萬-134萬之間，這些價格都是2年前預售的價格，現在市場上的成交價早已超過揭露的價格許多，但媒體馬上以「豪宅消風記……」等聳動字眼下標題大作文章，還寫「去年曾有房仲業者傳出每坪成交304萬元……」，陳建慶說，傳言就只是傳言，並非事實，但不等同於「豪宅膨風、消風」，而要看成交物件所處的方位、樓層、室內裝潢等屋況，以及大環境景氣等因素，試問，勤美璞真頂樓產品的價格，跟低樓層的價格會一樣嗎？不能用市場的「傳言價格」，就以「豪宅膨風、消風」來論斷，這是不對的，媒體不能為了要衝高發行量，以聳動不實的標題吸引讀者，如此就失去第三權的公正立場，應該要確實求證於實際成交的大師房屋，因為只有大師房屋拿得出確實的數據，也才會有真相。 陳建慶表示，各界對於實價登錄多數持正面看法，因為揭露實際房價絕對有助於交易的透明化，讓真正想要買屋的民眾有所依循，業者也不敢再漫天喊價，更可以縮短買賣雙方交易時間，此政策制定的原意，對建全房市交易長期來說是好事，我們舉雙手支持。但政府執行時有多項篩選條件，以區段、識別化與篩選異常值，讓實價登錄並未「全都露」，「仁愛一品」市場上成交二戶只揭露一戶，「新普國玉」成交四戶，卻僅揭露價格最低的一戶，因此建議政府「選擇性揭露」、「揭低不揭高」的作法應該修正，讓豪宅的實價樣品數量能更齊全，才更具市場參考價值。

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不只工作要努力、健康我也會努力、全能的業務是我的目標 

目前已攻~玉山峰、嘉明湖、向陽山、三叉山、以上百岳

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貝聿銘建築 屹立小坪頂 天境ellipse360°

 

實品屋規劃3套房，每間房間都能看到景觀。

「天境ellipse360°」樓高140米，加上海拔360公尺，高度超越台北101，外觀由國際建築大師規劃，是地標型豪宅產品。

室內為毛胚交屋，配備4套廚房管線和8套衛浴管線，可自由規劃。

室內過道還能規劃起居室，招待至親好友，或當做書房使用。

記者朱語蕎／專題報導、攝影

淡水小坪頂指標新案「天境ellipse360°」，由國際知名建築師事務所貝聿銘‧考博‧傅立德親手設計，是貝聿銘團隊在大中華唯一豪宅作品，規劃186、256坪單層單戶大戶住家，總戶數37戶，每戶總價2億元起跳，預計明年3~4月完工，360度圓弧大面開窗，戶戶擁大陽台，每個房間、衛浴都有景觀視野，開窗搭配特殊的弧形鋁製遮陽柵欄，讓陽光自然引入，保有完整的視野感受。

南國建設推出的「天境ellipse360°」，基地位國華高爾夫球旁，海拔約360公尺，整棟大樓高140米，堪稱區域地標型建築，南國建設執行董事長楊立傑表示，該案特殊的地理條件，搭配全台僅有的360度山河景觀，塑造其超豪宅的典範，國外豪宅強調景觀，像是香港半山區的「天匯」，倫敦「SHARD摩天大樓」，每坪都開出千萬元天價，此案從外觀到建材配備，都是獨一無二的作品。

該案距離信義計劃區約30分鐘車程，外觀由貝聿銘‧考博‧傅立德建築師聯合事務所規劃，採SS高耐震鋼骨結構，使用NASA制震系統阻尼器，鋼構和地磚都比照美國建築法規。特殊的自然景致，規劃少見的360度大面落地開窗，從踏出電梯的開始，就能欣賞到觀音山景，不論在室內任何一角，皆能俯瞰室外美景，白天黑夜各有風情。

全視角美景 頂級建材

社區大廳同樣由貝聿銘‧考博‧傅立德設計，手工馬賽克搭配石材，奢華典雅，1400坪中庭花園，則聘請設計美國911公園、新加坡金沙酒店空中花園的彼得沃克規劃，打造200坪推桿果嶺，強調無邊際放射狀花園，種植低矮灌木，營造歐式凡爾賽皇宮氛圍。

「天境ellipse360°」基地面積4656坪，建蔽率僅5%，保留大片庭園造景，地上38層、地下1層，單層單戶286坪，1、2樓為186坪樓中樓產品，每戶面寬48米，標準層樓高3.4米，毛胚交屋，但配備4套廚房管線和8套衛浴管線。18層整層做為招待會館，規劃恆溫恆濕紅酒窖、雪茄室、視聽室、圖書館和大型宴會廚房。

建材配備中空樓板、太陽能再生系統、雨水回收系統等，帷幕玻璃特別使用與法國羅浮宮同品牌的Saint-Gobain膠合Low-E玻璃，一層樓使用150片玻璃，每片厚度達3.25公分，可阻擋強風和紫外線，保護住戶珍藏的畫作和藝術品。全案預計明年3~4月取得使照，未來物業管理由仲量聯行負責，預估每坪管理費約200元。

 

 

 

綠建築多配Low-E玻璃

「採用與法國羅浮宮玻璃金字塔同款的玻璃建材」，南國開發在新北市淡水區小坪頂推出的豪宅案「天境360」，打出建築大師貝聿銘．考博．傅立聯合建築師事務所規劃設計，橢圓形建築物外觀採用玻璃帷幕。這棟矗立山頭、經陽光照射便閃著亮光的豪宅大樓，玻璃帷幕用料大有來頭，成為宣傳重點。
南國開發總經理特助成祖頤表示，「天境360」的玻璃帷幕與羅浮宮玻璃金字塔為同品牌的SAINT-GOBAIN膠合Low-E玻璃，厚度有3.25公分，能阻絕99％紫外線。一般的Low-E玻璃從某些角度看，會帶些微的綠色，但「天境360」的玻璃建材從任何角度看都是透明無暇的「超白玻璃」。
不少訴求綠建築的豪宅案將Low-E玻璃列為基本配備，宏泰建設位台北市內湖區的「宏泰Home」，就使用8公厘的Low-E低輻射鍍膜玻璃、斷熱材，搭配15公分的結構牆體，達到節能效果。 

制震隔震強化建築體

豪宅比拼除了建築物的「外貌」要出眾，「骨子也要硬」。豪宅的硬底子端看建築物的制震、隔震、防災效果是否優越。一旦發生天災、意外，豪宅能否抗損保障住戶安全，也是銷售時的另一項訴求重點。
豪宅大樓的制震、隔震建材規格頂級，若發生天災、意外，可減低豪宅住戶受到的影響，市場常見有新日鐵制震、EPS制震系統、住友制震壁、Taylor Devices制震阻尼器等豪宅制震系統。
也有訴求「免震」的免震住宅，使用「鉛心橡膠隔震器LRB」的隔震裝置，能吸收地震能量，減少建築產生扭曲變形、樓層錯位，降低構造、設備的破壞，同時也可減輕搖晃程度。以往隔震裝置多使用在政府機關、醫院、高科技研究機構、金融中心、博物館等公共及商業建築，近年漸被豪宅案大量採用，知名案例包括首泰建設的「地天泰」、大隱建設「藍海」等。 

默泥黑隔音墊成新材

新日鐵制震系統是台灣建商最常使用的產品，代理新日鐵制震的東桓企業指出，新日鐵制震系統可讓地震強度消減25~45%。台北市仁愛路「勤美璞真」、「帝寶」、新北市新板特區「橋峰A+」，和總太建設的台中豪宅案「總太東方帝國」、「總太居易」等都採新日鐵制震。
豪宅住戶要求寧靜不受干擾的居住品質，近幾年豪宅產品多針對隔音樓板下功夫。許多豪宅案皆採用中空樓板，上圓聯合建築師事務所建築師陳聰亨表示，中空樓板在雙向格子樑的上、下層筋之間加上防火保麗龍球，使樓板厚度增加到22.5或25公分，除可達到隔音功能外，也有抗震、隔熱、保溫等效果。
目前市場上又推出新產品「默泥黑隔音墊」，博宇德工程公司業務經理翁杰廷表示，中空樓板因填充的防火保麗龍品質不一，造成消費者疑慮，因此業界引進「默泥黑隔音墊」，品質齊一。且與傳統中空樓板相比，因少了樑板的中空球體環繞架，如大樓原先無施作中空樓板，可直接加裝隔音墊，隔音效果與傳統中空樓板效果相同。 

 

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新日鐵制震系統在台灣使用率高，多數知名豪宅皆使用該制震系統。

「天境360」使用的SAINT-GOBAIN膠合Low-E玻璃，厚度達到3.25公分，能阻隔99％紫外線。

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2013/01/07

全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 北市實價查詢 首見每坪240萬豪宅http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4060&f_ART_ID=281113#ixzz2HGjRg1UU
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空總土地商用 投資上看千億

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】 2013.01.04 03:04 am
政府啟動台北市仁愛路三段空軍總部土地開發計畫，財政部長張盛和昨天表示，空總土地是「鑽石地」，該地將朝商業用地、地上權標售的方向開發，未來擬納入國際觀光飯店，民間投資至少上千億元，他下周將向行政院報告開發期程。
立法院財政委員會昨天邀請財政部報告國有財產活化計畫。財政部今年新設「推動促參司」，未來將引進民間資金、加強土地活化，成為國庫「金雞母」。
朝野立委關注帝寶豪宅旁的空總土地開發進度，張盛和說，空總土地是鑽石地，不會變成機關用地，該地要發揮最高效應，就是開發商業用途，未來應該會興建國際觀光飯店；至於權利金收入會很高，民間投資一千億元，「應該不難」。
房地產人士表示，空總基地超過二萬坪，為四個「帝寶」大，加上位於精華區、地價昂貴，整個開發案投資金額破千億元，市場上「玩得起」的買家大概只有資金雄厚的壽險公司、外資或陸資。
財政部推動促參司長曾國基說，今年促參還有二大指標性案件，包括：台鐵南港調度廠和信義計畫區A25招標案。其中，台鐵南港調度廠是東區精華地段，部分以都更方式進行，台北市政府也配合土地使用分區調整，預計今年底可簽約。
他也表示，A25是東區最後一塊素地，將以ＢＯＴ方式開發；如果有陸資進來投資，獲利性會更大，春節前將上網公告，預計將有二百多億元開發收益。
曾國基說，今年促參簽約案件將超過一百件，以往如果沒有跟地方政府好好配合，成功率大概就只有二分之一；這幾年中央和地方起案並做專案諮詢，成功率會較高，今年希望把商機做到二千億元。

 

 

 

圖仁愛路吾疆台北市大安區仁愛路三段121號(大師房屋百萬經紀人彭壯雲攝)

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大師有話說

緊鄰空總吾疆案共分地主戶棟和豪宅棟兩棟、地主的是小坪數的58坪一層兩戶(無豪宅公共設施)、豪宅的部分是大坪數177坪兩棟出入口分開，此案如果空總開發順利，吾疆可買但是目前的釋出量非常低，大師房屋目前也僅有一戶小坪數的，大坪數的之前有接案，目前停售中，如果隔壁空總開發BOT案大多是地上權，所以吾疆有土地建物都是可持有價值就不同了。

 

 

台北機廠都更，商機500億元


2013-01-02 07:57 新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北報導
佔地超過17公頃的台北機廠都更案，台鐵將於今年上半年完成都市計劃申請，並啟動招商作業，整體開發案內容包括商辦大樓、觀光飯店、高級住宅區等，開發利益預估逾500億元，將用以清償台鐵逾千億元的現金負債。
由於台北市、新北市500坪以上國有地迄今仍禁售，位於市民大道五段的台北機廠都更案以絕佳區位，並為台北市僅有大型且完整區塊，號稱「第二信義計劃區開發案」，備受外界矚目。資產管理業者表示，市場上已有不少投資者感興趣，一旦釋地招商，預期大型壽險業者、開發商、建商等可望搶進。
台鐵表示，將以大格局的國際標加以規劃，區域內將有商辦大樓、主題式商場、觀光旅館、百貨公司、住宅區等，預計沿著東興街進行開發。
台鐵指出，該開發案住宅用地，將與建商以合建分屋方式開發，台鐵至少取回6成成屋，再予以標售，而商辦大樓與觀光飯店的部分，則傾向設定地上權或BOT的方式開發。由於該案區位鄰近信義計劃區，預估開發利益上看500億。
台鐵已向北市府提出都市計劃變更，預計將內部的2座大型火車修復廠房、日式澡堂等歷史建築列為文化古蹟保留下來，回饋給北市府文化局。

 

 

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彭大師有話說

會帶動周邊豪宅店面商辦價格、國美新美館、藏富、麗寶City One、特別要提到中農科技大樓，市中心內唯一工業用廠辦，價值長期被低估，另外使用份區的部分已有部分放寬，是可以推薦買的商辦物件，未來增值空間高。

 

 

 

 

彭總裁防線一坪300萬元 今年守得住？


2013/01/01 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
儘管受政策壓抑，豪宅近來市況低迷，但業者多認為，2013年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出1坪300萬元，挑戰所謂「彭總裁防線」，更是各界關注焦點。
目前業界對此看法不一。住展雜誌研發長倪子仁認為，北市「2」字頭豪宅已很普遍，今年應會有建商嘗試開出「3」字頭；海悅廣告協理郭正安則認為，今年打房氛圍不會有太大改變，不會有建商去挑戰這個價格，以免自找麻煩。
豪宅傳天價 總裁曾火大祭限貸令
國內豪宅其實早在2009年就有鄉林「士林官邸」開出1坪300萬元，去年4月「勤美璞真」也一度傳出以1坪304萬元成交；不過這2次都讓央行總裁彭淮南大為發火，第1次痛批建商炒作，第2次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。
彭淮南雖然從來沒說過「國內豪宅不能站上1坪300萬元」，但接連兩次大動作打壓，讓外界相信他對300萬這個數字真的很感冒，300萬也因此被視為房市的「彭總裁防線」。
這條防線今年會被突破嗎? 住展倪子仁認為很有可能。他說，目前市場上其實有不少建案已開出1坪200萬元以上價格，最高的甚至喊到280萬元，距離300萬一坪，已是一步之遙。
根據住展雜誌工地市調，目前北市至少有4個建案開出200萬元以上表價，像是中正區「頂禾園」的250萬元、中山區「祥德大直」210萬元等、松山區的「敦南樞院」的280萬元。
倪子仁說，其實早在去年下半年就有豪宅案想開出1坪300萬元，但因怕成打房箭靶，招惹麻煩，最後喊卡。但基於豪宅銷售必須創造話題以吸引目光，預料隨景氣好轉，今年應會有一些A+級立地條件的北市建案，公開挑戰300萬元。
信義計畫區 最有實力的挑戰者
目前市場上認為有「資格」開出1坪300萬元的建案，大約有6、7個，大多位於信義計劃區，包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的D5案、亞太會館改建案、富創建設D3案、冠德建設G7、G8案，大陸建設B7案以及富邦集團仍整合中的D1案等，D1就是號稱全台最貴菜園那塊地。
另外還有一個則位於大安森林公園旁，即聯勤信義開發案，這個案子名氣響亮，只要提到財團囤地，就會想到它，不過在元利建設全數接手後，基地已於去年7月正式動工。
依上述建案目前進度來看，一般認為，比較可能在明年進行預售的，包括亞太會館改建案、冠德建設G7、G8案，以及大陸建設的B7案；信義代銷協理呂信銓認為，目前氣氛不會有建商高調喊出1坪300萬元，但今年下半年如果國內外景氣好轉，建商公開挑戰彭總裁防線的機率不小。
海悅廣告協理郭正安也認為今年景氣會逐步好轉，不過，他相信今年不會有建商想去挑戰這條防線。他分析，一來今年經濟雖會好轉，但不會一下子就大好，二來，棒打出頭鳥，建商高調行銷，徒然只會被政府各單位盯上。
最重要的是，這幾年在「公平正義」聲浪高漲下，有錢人擔心查稅，紛轉趨低調，不再「炫富」；建案如開價一坪300 萬元，高調挑戰彭總裁，一些高資產客戶可能因怕曝光、被鎖定，反而不願進場，對建商來說並沒有好處。
究竟今年會不會有建案公開挑戰300萬，一切有待觀察，不過房仲公會全聯會理事長李同榮認為，今年如果豪宅喊出每坪300萬元，勢必會再激出新一波民怨，政府壓力會再升高，打房政策可能再出新招，對房市反而是一大警訊。

 

 

 

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上海商銀 砸22.8億買商辦


【經濟日報╱記者呂淑美／台北報導】 2012.12.26 03:02 am

上海商銀近年透過自我成長，分行家數不斷擴充，因應辦公處所需求，上海商銀日前斥資22.8億元，買進位於台北市民生東路2段的沈家企業大樓逾2,600坪，將全數做為後勤單位辦公處所。

金管會於11月中旬宣布對保險業投資不動產的7大限制，壽險業也遭禁年底前無法買商辦大樓，不過，銀行實質需求帶動商辦大樓買氣。上海商銀是在11月下旬，向元大建設及源堃建設買進沈家企業大樓3~12層樓及地下室共2,618坪（地下室193坪），總金額22.8億元，平均每坪87.09萬元。

上海商銀行員總數從6~7年前的不到2,000人，快速增加至目前的2,400多人。因應人員增加，目前總行辦公室場所已不敷使用，因此，決定買進位在民生東路及松江路口附近的沈家企業大樓3~12樓，將全數作為辦公自用。

上海商銀自結今年前11月稅後純益82.22億元，每股稅後純益（EPS）2.22元，表現亮眼。財務體質方面，到11月底止，逾放比僅有0.24%，呆帳覆蓋率722.68%，放款覆蓋率1.72%，資本適足率為13.19%，各項指標均十分優異。

在獲利及體質均優下，上海商銀近幾年都獲得金管會同意可新增設2~3家分行，為了讓分行達到最適經濟規模，希望先透過自發性成長，將國內外分行家數增至80家。上海商銀目前國內分行有67家。明年國內將再新設上新莊分行、台中分行。

近年來上海商銀也積極拓展海外據點，據統計，海外有香港及越南同奈2家分行，並已向金管會申請設新加坡分行，若一切順利明年應可再增添1家海外分行；此外，上海商銀也規劃要在柬埔寨申設代表人辦事處。

2012年最有感房市新聞 實價登錄與揭露


2012-12-28 01:01 工商時報 記者方明／台北報導

2012年房地產可謂「多空交戰」的一年，台灣房屋精選2012年民眾最有感10大房市新聞發現，「實價登錄與揭露」榮登民眾最有感之榜首，從民眾票選的最有感10大房市新聞中，其中政府政策就入榜6項，台經院研六所所長楊家彥認為，明年政策打房措施仍將不會鬆手。

台灣房屋精選2012年民眾最有感10大房市新聞，由來電(店)客戶票選，總計1,396人參加，票選結果「實價登錄與開放查價」政策以510票奪冠，成為民眾最有感的房市新聞榜首；「油電雙漲啟動，通膨效應發威」新聞以498票居次；第三名為「文林苑事件都更案面臨停擺危機，促政府修正都更條例」。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「實價登錄政策」不僅是民眾最有感的房市新聞，更是台灣房地產的新紀元，該政策讓民眾可以透過公開平台查詢房價的波動，讓民眾更有感覺參與房市，因此實價登錄政策帶來的效率化與透明化市場，將可以成為房市的穩定力量。

從民眾票選的最有感10大房市新聞中，其中政府政策就入榜6項，顯示政策對房市的巨大影響力。

永慶房產集團總經理廖本勝分析，政府政策態度仍是影響2013年房市最關鍵的因素，今年因奢侈稅造成房市量能萎縮，對房仲業來說已是谷底；但目前房價下跌有限，預估明年房價仍有5％～10％左右的跌幅。

   

圖松高路1號遠雄金融中心 (大師房屋百萬經紀人彭壯雲攝)

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