大師房屋、彭壯雲、名宅、豪宅、商辦、世界

Jan 04 Fri 2013 10:20
空總土地商用投資上看千億

空總土地商用投資上看千億

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】 2013.01.04 03:04 am
政府啟動台北市仁愛路三段空軍總部土地開發計畫，財政部長張盛和昨天表示，空總土地是「鑽石地」，該地將朝商業用地、地上權標售的方向開發，未來擬納入國際觀光飯店，民間投資至少上千億元，他下周將向行政院報告開發期程。
立法院財政委員會昨天邀請財政部報告國有財產活化計畫。財政部今年新設「推動促參司」，未來將引進民間資金、加強土地活化，成為國庫「金雞母」。
朝野立委關注帝寶豪宅旁的空總土地開發進度，張盛和說，空總土地是鑽石地，不會變成機關用地，該地要發揮最高效應，就是開發商業用途，未來應該會興建國際觀光飯店；至於權利金收入會很高，民間投資一千億元，「應該不難」。
房地產人士表示，空總基地超過二萬坪，為四個「帝寶」大，加上位於精華區、地價昂貴，整個開發案投資金額破千億元，市場上「玩得起」的買家大概只有資金雄厚的壽險公司、外資或陸資。
財政部推動促參司長曾國基說，今年促參還有二大指標性案件，包括：台鐵南港調度廠和信義計畫區A25招標案。其中，台鐵南港調度廠是東區精華地段，部分以都更方式進行，台北市政府也配合土地使用分區調整，預計今年底可簽約。
他也表示，A25是東區最後一塊素地，將以ＢＯＴ方式開發；如果有陸資進來投資，獲利性會更大，春節前將上網公告，預計將有二百多億元開發收益。
曾國基說，今年促參簽約案件將超過一百件，以往如果沒有跟地方政府好好配合，成功率大概就只有二分之一；這幾年中央和地方起案並做專案諮詢，成功率會較高，今年希望把商機做到二千億元。

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圖仁愛路吾疆台北市大安區仁愛路三段121號(大師房屋百萬經紀人彭壯雲攝)

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大師有話說

緊鄰空總吾疆案共分地主戶棟和豪宅棟兩棟、地主的是小坪數的58坪一層兩戶(無豪宅公共設施)、豪宅的部分是大坪數177坪兩棟出入口分開，此案如果空總開發順利，吾疆可買但是目前的釋出量非常低，大師房屋目前也僅有一戶小坪數的，大坪數的之前有接案，目前停售中，如果隔壁空總開發BOT案大多是地上權，所以吾疆有土地建物都是可持有價值就不同了。

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Jan 02 Wed 2013 23:00
台北機廠都更，商機500億元

台北機廠都更，商機500億元

2013-01-02 07:57 新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北報導
佔地超過17公頃的台北機廠都更案，台鐵將於今年上半年完成都市計劃申請，並啟動招商作業，整體開發案內容包括商辦大樓、觀光飯店、高級住宅區等，開發利益預估逾500億元，將用以清償台鐵逾千億元的現金負債。
由於台北市、新北市500坪以上國有地迄今仍禁售，位於市民大道五段的台北機廠都更案以絕佳區位，並為台北市僅有大型且完整區塊，號稱「第二信義計劃區開發案」，備受外界矚目。資產管理業者表示，市場上已有不少投資者感興趣，一旦釋地招商，預期大型壽險業者、開發商、建商等可望搶進。
台鐵表示，將以大格局的國際標加以規劃，區域內將有商辦大樓、主題式商場、觀光旅館、百貨公司、住宅區等，預計沿著東興街進行開發。
台鐵指出，該開發案住宅用地，將與建商以合建分屋方式開發，台鐵至少取回6成成屋，再予以標售，而商辦大樓與觀光飯店的部分，則傾向設定地上權或BOT的方式開發。由於該案區位鄰近信義計劃區，預估開發利益上看500億。
台鐵已向北市府提出都市計劃變更，預計將內部的2座大型火車修復廠房、日式澡堂等歷史建築列為文化古蹟保留下來，回饋給北市府文化局。

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彭大師有話說

會帶動周邊豪宅店面商辦價格、國美新美館、藏富、麗寶City One、特別要提到中農科技大樓，市中心內唯一工業用廠辦，價值長期被低估，另外使用份區的部分已有部分放寬，是可以推薦買的商辦物件，未來增值空間高。

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Jan 02 Wed 2013 22:50
彭總裁防線一坪300萬元今年守得住？

彭總裁防線一坪300萬元今年守得住？

2013/01/01 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
儘管受政策壓抑，豪宅近來市況低迷，但業者多認為，2013年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出1坪300萬元，挑戰所謂「彭總裁防線」，更是各界關注焦點。
目前業界對此看法不一。住展雜誌研發長倪子仁認為，北市「2」字頭豪宅已很普遍，今年應會有建商嘗試開出「3」字頭；海悅廣告協理郭正安則認為，今年打房氛圍不會有太大改變，不會有建商去挑戰這個價格，以免自找麻煩。
豪宅傳天價總裁曾火大祭限貸令
國內豪宅其實早在2009年就有鄉林「士林官邸」開出1坪300萬元，去年4月「勤美璞真」也一度傳出以1坪304萬元成交；不過這2次都讓央行總裁彭淮南大為發火，第1次痛批建商炒作，第2次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。
彭淮南雖然從來沒說過「國內豪宅不能站上1坪300萬元」，但接連兩次大動作打壓，讓外界相信他對300萬這個數字真的很感冒，300萬也因此被視為房市的「彭總裁防線」。
這條防線今年會被突破嗎? 住展倪子仁認為很有可能。他說，目前市場上其實有不少建案已開出1坪200萬元以上價格，最高的甚至喊到280萬元，距離300萬一坪，已是一步之遙。
根據住展雜誌工地市調，目前北市至少有4個建案開出200萬元以上表價，像是中正區「頂禾園」的250萬元、中山區「祥德大直」210萬元等、松山區的「敦南樞院」的280萬元。
倪子仁說，其實早在去年下半年就有豪宅案想開出1坪300萬元，但因怕成打房箭靶，招惹麻煩，最後喊卡。但基於豪宅銷售必須創造話題以吸引目光，預料隨景氣好轉，今年應會有一些A+級立地條件的北市建案，公開挑戰300萬元。
信義計畫區最有實力的挑戰者
目前市場上認為有「資格」開出1坪300萬元的建案，大約有6、7個，大多位於信義計劃區，包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的D5案、亞太會館改建案、富創建設D3案、冠德建設G7、G8案，大陸建設B7案以及富邦集團仍整合中的D1案等，D1就是號稱全台最貴菜園那塊地。
另外還有一個則位於大安森林公園旁，即聯勤信義開發案，這個案子名氣響亮，只要提到財團囤地，就會想到它，不過在元利建設全數接手後，基地已於去年7月正式動工。
依上述建案目前進度來看，一般認為，比較可能在明年進行預售的，包括亞太會館改建案、冠德建設G7、G8案，以及大陸建設的B7案；信義代銷協理呂信銓認為，目前氣氛不會有建商高調喊出1坪300萬元，但今年下半年如果國內外景氣好轉，建商公開挑戰彭總裁防線的機率不小。
海悅廣告協理郭正安也認為今年景氣會逐步好轉，不過，他相信今年不會有建商想去挑戰這條防線。他分析，一來今年經濟雖會好轉，但不會一下子就大好，二來，棒打出頭鳥，建商高調行銷，徒然只會被政府各單位盯上。
最重要的是，這幾年在「公平正義」聲浪高漲下，有錢人擔心查稅，紛轉趨低調，不再「炫富」；建案如開價一坪300 萬元，高調挑戰彭總裁，一些高資產客戶可能因怕曝光、被鎖定，反而不願進場，對建商來說並沒有好處。
究竟今年會不會有建案公開挑戰300萬，一切有待觀察，不過房仲公會全聯會理事長李同榮認為，今年如果豪宅喊出每坪300萬元，勢必會再激出新一波民怨，政府壓力會再升高，打房政策可能再出新招，對房市反而是一大警訊。

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Dec 28 Fri 2012 17:24
上海商銀砸22.8億買商辦

上海商銀砸22.8億買商辦

【經濟日報╱記者呂淑美／台北報導】 2012.12.26 03:02 am

上海商銀近年透過自我成長，分行家數不斷擴充，因應辦公處所需求，上海商銀日前斥資22.8億元，買進位於台北市民生東路2段的沈家企業大樓逾2,600坪，將全數做為後勤單位辦公處所。

金管會於11月中旬宣布對保險業投資不動產的7大限制，壽險業也遭禁年底前無法買商辦大樓，不過，銀行實質需求帶動商辦大樓買氣。上海商銀是在11月下旬，向元大建設及源堃建設買進沈家企業大樓3~12層樓及地下室共2,618坪（地下室193坪），總金額22.8億元，平均每坪87.09萬元。

上海商銀行員總數從6~7年前的不到2,000人，快速增加至目前的2,400多人。因應人員增加，目前總行辦公室場所已不敷使用，因此，決定買進位在民生東路及松江路口附近的沈家企業大樓3~12樓，將全數作為辦公自用。

上海商銀自結今年前11月稅後純益82.22億元，每股稅後純益（EPS）2.22元，表現亮眼。財務體質方面，到11月底止，逾放比僅有0.24%，呆帳覆蓋率722.68%，放款覆蓋率1.72%，資本適足率為13.19%，各項指標均十分優異。

在獲利及體質均優下，上海商銀近幾年都獲得金管會同意可新增設2~3家分行，為了讓分行達到最適經濟規模，希望先透過自發性成長，將國內外分行家數增至80家。上海商銀目前國內分行有67家。明年國內將再新設上新莊分行、台中分行。

近年來上海商銀也積極拓展海外據點，據統計，海外有香港及越南同奈2家分行，並已向金管會申請設新加坡分行，若一切順利明年應可再增添1家海外分行；此外，上海商銀也規劃要在柬埔寨申設代表人辦事處。

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Dec 28 Fri 2012 13:43
2012年最有感房市新聞實價登錄與揭露

2012年最有感房市新聞實價登錄與揭露

2012-12-28 01:01 工商時報記者方明／台北報導

2012年房地產可謂「多空交戰」的一年，台灣房屋精選2012年民眾最有感10大房市新聞發現，「實價登錄與揭露」榮登民眾最有感之榜首，從民眾票選的最有感10大房市新聞中，其中政府政策就入榜6項，台經院研六所所長楊家彥認為，明年政策打房措施仍將不會鬆手。

台灣房屋精選2012年民眾最有感10大房市新聞，由來電(店)客戶票選，總計1,396人參加，票選結果「實價登錄與開放查價」政策以510票奪冠，成為民眾最有感的房市新聞榜首；「油電雙漲啟動，通膨效應發威」新聞以498票居次；第三名為「文林苑事件都更案面臨停擺危機，促政府修正都更條例」。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「實價登錄政策」不僅是民眾最有感的房市新聞，更是台灣房地產的新紀元，該政策讓民眾可以透過公開平台查詢房價的波動，讓民眾更有感覺參與房市，因此實價登錄政策帶來的效率化與透明化市場，將可以成為房市的穩定力量。

從民眾票選的最有感10大房市新聞中，其中政府政策就入榜6項，顯示政策對房市的巨大影響力。

永慶房產集團總經理廖本勝分析，政府政策態度仍是影響2013年房市最關鍵的因素，今年因奢侈稅造成房市量能萎縮，對房仲業來說已是谷底；但目前房價下跌有限，預估明年房價仍有5％～10％左右的跌幅。

圖松高路1號遠雄金融中心 (大師房屋百萬經紀人彭壯雲攝)

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Dec 27 Thu 2012 13:27
7專家預測明年2013年房市價平量微增

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2012.12.27 02:58 am

今年房市交易量能陷入谷底，明年在全球經濟可望好轉下，包括永慶、信義、住商不動產等7大房仲專家均認為，明年房市將呈「價平量微增」格局，至於買氣最旺區域要屬桃園、高雄、新北市3區最被看好。

永慶房產集團昨（26）日舉行尾牙，今年尾牙兩岸三場共開逾1,500桌，超過去年規模，並提供2台總價逾百萬元的汽車供員工抽獎，年終獎金預計發放1至4個月。永慶房產集團總經理廖本勝表示，今年房市交易量已到谷底，對仲介業者來說「最壞的情況已經過去」，預計明年市場移轉棟數達34、35萬棟，較今年增加10%；價格部分在市場低利率環境下，預估明年房價仍有支撐，呈現價穩量增格局；看好新北市外環地區，以及桃園、高雄將是明年銷售熱區。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，在明年經濟料優於今年下，購屋信心也將隨之回升，量能預估小增5至10%，價格部分因房價近年已漲多，將持平表現；區域房市仍將以具交通建設、中低總價以及腹地廣3項特色為主流，像是新北市外圍和桃園。

住商不動產總經理陳錫琮指出，目前看來明年整體格局應維持量微增價平格局；以產品面來看，「雙低」低總價與低單價產品仍是王道，土地價格在資金墊高下仍可觀。桃園、高雄明年熱度將持續走高。

中信房屋副總經理劉天仁表示，明年的交易量將優於今年，預估移轉棟數上看34.1萬棟，價格則依各地區不同，雙北市都會區看漲10%，北部地區價平格局；新北市、桃園、高雄最為看好。

東森房屋董事長王應傑表示，2013年將呈現量增、價跌10%，動輒80坪以上的豪宅勢必出現三至四成的議價空間。他認為，桃園縣夾升格直轄市的大利多下，可望再正式啟動另一波慶祝行情，2013年將是北部地區最有潛力的一區。

21世紀不動產總經理王福連認為，台灣經濟成長仍有許多不確定因素，但仍處低利環境加上資金充沛，明年房市將呈量平價微揚格局。

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